Kinek erősebbek a jogai: a tulajdonosnak vagy a haszonélvezőnek?

Kinek erősebbek a jogai: a tulajdonosnak vagy a haszonélvezőnek?


Ingatlanok esetén nem ritka, hogy haszonélvezeti jog van bejegyezve. Kérdés, hogy ilyen esetben ki az úr a háznál? Vagyis ki döntheti el, hogy mi legyen az ingatlannal? Ki használhatja? Ki adhatja bérbe? Ki adhatja el? A kérdésekre dr. Kocsis Ildikó ügyvéd válaszol.

Mi is a haszonélvezet?

Haszonélvezet olyan ingatlanon állhat fenn, ami valaki más tulajdonában van. A haszonélvező soha nem a tulajdonos. A kettő kizárja egymást – kezdi az Érthető Jog friss bejegyzését dr. Kocsis Ildikó ügyvéd.

A haszonélvezeti jogánál fogva a haszonélvező jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tartani, használni, hasznosítani és a hasznait szedni – mondja ki a Polgári Törvénykönyv.

Tehát egy ingatlan haszonélvezője nem csak arra jogosult, hogy ő maga birtokolja, használja az ingatlant, de arra is, hogy azt másnak például bérbe adja (erre még később kitérünk), vagy más módon hasznosítsa.

Mire jogosult a tulajdonos?

A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy „a tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga”.

A tulajdonos jogosult arra, hogy

  • saját maga használja,
  • hasznosítsa a tulajdonát,
  • a dolog birtokát, használatát vagy a hasznok szedésének jogát másnak átengedje.

Jogosult továbbá a dolgot megterhelni, biztosítékul adni. Ez történik például jelzálogjog bejegyzés esetén is.

Jogosult a tulajdonjogot másra átruházni, így például azt eladni, vagy elajándékozni.

Mire jogosult a haszonélvező?

A haszonélvező jogosult

  • a birtoklásra,
  • használatra,
  • hasznosításra és a
  • hasznok szedésére.

Nem jogosult viszont az ingatlan feletti rendelkezésre, vagyis ő nem terhelheti meg a dolgot, nem ruházhatja át a tulajdonjogot másra.

Ki az úr a háznál, vagyis kinek erősebbek a jogai?

Láthatjuk, hogy mind a tulajdonjognál, mind a haszonélvezeti jognál fel van sorolva részjogosítványként a birtoklás, használat, hasznosítás és hasznok szedésének joga. De akkor mégis ki jogosult ezekre: a tulajdonos vagy a haszonélvező?

A tulajdonos keze igencsak meg van kötve, ha a tulajdonában lévő ingatlanon haszonélvezeti jog áll fenn.

„A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.”

A haszonélvező eldöntheti, hogy saját maga akarja az ingatlant használni, hasznosítani, vagy esetleg ezt másnak átengedi.

A tulajdonos érdekeit is védi a törvény

Ha a haszonélvező nem maga akarja használni az ingatlant, a tulajdonos érdekeit is védi a törvény, ugyanis korlátozza a haszonélvező jogát az alábbi módon:

„Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt.”

Ez azonban nem azt jelenti, hogy ha a haszonélvező bérbe akarja adni a lakást, amiért mondjuk havonta 150 ezer forint bérleti díjat kér, akkor a tulajdonos akár ingyen, akár ennél olcsóbban használhatná az ingatlant. Ebben az esetben a tulajdonos azonos feltételek mellett válik elsődlegesen jogosulttá a lakás használatára. Ha tehát ő is hajlandó ennyit fizetni azért, hogy ott lakjon, akkor a haszonélvező nem adhatja azt bérbe másnak. Ha a tulajdonos nem akar élni az elsőbbségi jogával, akkor a haszonélvező jogosult azt másnak bérbe adni.

Ez a korlátozás, vagyis, hogy a haszonélvező kivel köthet szerződést, csak akkor áll fenn, ha az nem ingyenes. A haszonélvező arról szabadon dönthet, hogy maga helyett valaki más lakjon az ingatlanban, ha ezért nem kér cserébe semmit.

Láthatjuk, hogy a haszonélvezeti jog egy igen erős jog, ami még a tulajdonjogot is jelentősen korlátozza. Ez a korlátozás persze nem tart az örökkévalóságig, hiszen a haszonélvezeti jog csak korlátozott ideig állhat fenn.