Lakás hitel: hírek

Három év alatt kétharmadával nőtt az átlagos lakáshitel

2022-10-19 15:50:25

Három év alatt kétharmadával nőtt az átlagos lakáshitel


Bankrendszer szintű kockázatokat hordoz, hogy a rohamosan emelkedő ingatlanárak miatt a lakosság kénytelen egyre több és több ingatlanhitelt felvenni. A lakossági hitelezés pörgése mögött valójában csak az egyre nagyobb hitelfelvételek álltak. A jegybank és a pénzügyminiszter szerint is javítani kellene a lakosság pénzügyi tudatosságát, eközben a kormány a kamatmoratóriummal épp azoknak kedvez, akik hátrányos pénzügyi döntést hoztak.

A bankrendszer jó állapotban néz szembe a kibontakozó válsággal, de akadnak kockázatok, különösen az ingatlanhitelezéssel kapcsolatban – derül ki a bankok felügyeletéért és szabályozásáért is felelős Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss Makroprudenciális jelentéséből.

Az MNB a kockázatok mérséklése érdekében megkezdte az anticiklikus tőkepuffer felépíttetését, amely a kockázatok további alakulásától függően folytatódhat – írják a jelentésben. A tőkepuffer azt jelenti, hogy a bankoknak a várható problémákra, veszteségekre készülve tartalékolniuk kell. A puffert fokozatosan kell felépíteniük, a legnagyobb bankok közül az OTP-nek 2024-re 2 százalékos pufferrátát kell elérnie, az MBH-nak (ex Bankholding és MKB), az UniCreditnek és a K&H-nak egyszázalékosat, az Erstének, a Raiffeisennek és a CIB-nek 0,5 százalékosat.

A családok egyre jobban kifeszítik magukat a hitelfelvételeknél

A bankok portfolióminősége jelenleg jó, a nem teljesítő hitelek állománya 5 százalék alatti. Ez azonban változhat, kockázatot jelentenek a kedvezőtlen gazdasági kilátások, a gazdasági visszaesés ugyanis a háztartások és a vállalkozások anyagi helyzetének romlását vonhatja maga után. A megemelkedett rezsi és energiaköltségek plusz anyagi megterhelést jelentenek, ráadásul a hitelmoratórium és a kamatstop kifutása meg fogja növelni az érintett adósok hitelterheit.

A jegybank szerint a kistelepüléseken élő fogyasztók érintettsége magasabb lehet, a jegybank becslése szerint

a lakossági hitelállomány 5–10 százaléka esetében nőhet jelentősen a hitelkockázat.

Szakács János főosztályvezető a jelentést bemutató sajtótájékoztatón elmondta: az ingatlanhitelezés területén vannak kockázatok. A lakáspiaci túlértékeltség magas, a lakásárak növekedése nemhogy az eurózónához, de az egész Európai Unióhoz viszonyítva is kiemelkedően gyors, ettől nyilván nem függetlenül a háztartási hitelállomány növekedése is gyors.

A kamatok és a hitelösszegek növekedése miatt az adósok jövedelmi kifeszítettsége egyre nagyobb, egyre többen kénytelenek a jövedelmi szintjükhöz képest nagyobb hiteltörlesztőket bevállalni. Ami az új lakosági hitelek jövedelemarányos törlesztőrészletét (JTM) illeti, 2020-ban 20 százalék alatt volt a 40–60 százalékos JTM-ek aránya – ez 2022 júliusára megközelítette a 30 százalékot.

Az egyre nagyobb lakáshitelek miatt nőtt a hitelezés

2022 első felében még a lakossági hitelezés éves növekedése volt látható, júniusban azonban már lassult a hitelpiac. 2022 első felében 1350 milliárd forint lakossági hitelt nyújtottak a bankok, 11 százalékkal többet, mint az előző év azonos időszakában. A növekedést főként a lakáshitel-nyújtás bővülése, azon belül is az államilag támogatott és a jegybanki hitelprogramok dinamikus kihelyezése támogatta. A nem támogatott hitelkihelyezés éves növekedése 2021 közepe óta lassul, 2022. első felében már 4 százalékkal csökkent éves szinten.

A lakáshitelpiac növekedését főként az átlagos hitelösszegek növekedése hajtotta. Az új lakáshitelek száma 2019 óta havi 7 ezer körül alakult. Az átlagos hitelösszeget 2019. januári értéken rögzítve havi 60–80 milliárdos kihelyezés adódna.

Az átlagos lakáshitel-összeg azonban a 2019 eleji 9 millió forintról 2022 júniusára több mint 16 millió forintra emelkedett,

így a havi lakáshitel-nyújtás összege 2022 második negyedévében átlagosan már közel havi 130 milliárd forintot ért el.

A kamatfixált hiteleknek is van árnyoldaluk

A jegybank jelentése kiemelt témaként foglalkozik a kamatfixált jelzáloghitelek kérdéskörével. A kamatfixált hitelek tervezhető, stabil törlesztőrészletet és alacsonyabb nemfizetési valószínűséget jelentenek, de ennek „ára” a magasabb induló kamat és csökkenő kamatok esetén a tehercsökkenésből való potenciális kimaradás, hiszen a fixált kamat akkor sem változik, amikor a kamatok amúgy csökkennek. A hitelfelvevőnek a kamatfixált időszakban emelkedő kamatkörnyezetben (mint jelenleg) sem kell a kamatemelkedés miatt növekvő törlesztőrészlettel számolni.

A hitelfelvételt követően esetleg csökkenő kamatkörnyezetben azonban az adósok „beragadhatnak” a magasabb kamatszintbe. Ez ellen előtörlesztéssel, illetve hitelkiváltással védekezhetnek, ami azonban általában plusz költségekkel jár.

Ez mostanában kezd aktuális problémává válni, a kamatok jelenleg még emelkednek, így értelemszerűen fixált kamatú hitelt is csak egyre magasabb kamatra adnak a bankok. Ám a kamatok – előbb vagy utóbb – csökkenni fognak, amikor is a korábban fixált kamat már rosszabb feltételeket fog jelenteni az új hitelfelvételekhez képest.

A jelenlegi emelkedő kamatkörnyezetben kiemelten fontos, hogy a kamatok későbbi esetleges csökkenésekor a meglévő hitelek kedvezőbb finanszírozással egyszerűen kiválthatók legyenek – hangsúlyozza a jegybank.

Elérhető, kedvező költségű hitelkiváltások nélkül a hosszú időre, akár 10 évre kamatfixált hitelek térnyerése miatt a most hitelt felvevő adósok a kamatok csökkenésekor „beragadhatnak” a magas kamatozású hitelükbe.

Ezen kockázat enyhítésére a hitelkiváltást támogató szabályozásra és tudatos ügyfelekre is szükség van.

Magyarországon a hitelkiváltásokat nagyban visszafogja a magas költség és időigény. A fennálló tartozás új hitellel való kiváltásáért vagy a szerződés módosításáért az adósok a közjegyzői díjakat és az értékbecslést is beleszámítva összesen akár a hiteltartozás 2-5 százalékát is kitevő díjat fizethetnek ki. A hitelkiváltási hajlandóságot hátráltató időigényes adminisztráció, valamint a folyamat magas költsége jogalkotási lépésekkel enyhíthető lehetne elsősorban az előtörlesztési díjak mérséklése, a statisztikai értékbecslés alkalmazhatósági feltételeinek bővítése, a közjegyzői közreműködés digitalizációja, valamint a jelzáloghitelnyújtás teljeskörű online útra terelése útján. Ezen felül a pénzügyi tudatosság fejlesztése is kiemelt jelentőségű a hitelkiváltási hajlandóság növeléséhez.

A változó kamatozású hitelek még mindig kockázatot jelentenek

2018 végére a lakáshitel-piacon a kamatfixálás általánossá vált – emlékeztet a jelentés. 2021 második felére a lakáshiteladósok többségében hosszútávra rögzített kamatú hitellel rendelkeztek. A fennálló változó kamatozású hitelállomány azonban továbbra is érdemi kockázatot hordoz. 2022 júniusában továbbra is a jelzáloghitel-állomány 22 százaléka volt változó kamatozású.

A változó kamatozású hitelek átárazódásának kockázatát a kormány 2022. januártól bevezetett kamatstop intézkedése ugyanakkor átmenetileg korlátozza.

A változó kamatozású hitelek kockázatára a hitelek kamatfixálása nyújthatna tartós megoldást a hitelkiváltások és szerződésmódosítások ösztönzése útján

– hangoztatja a jelentés, amely arra nem tér ki, hogyan kellene ösztönözni a hitelkiváltásokat és szerződésmódosításokat. Vélhetően nem úgy, hogy a kormány nem engedi a 2021 októberi szint fölé emelkedni a papíron „változó” kamatozású hitelek kamatait.

A paternalista kormány esete a pénzügyi tudatossággal

A jegybanki jelentés arról sem tesz említést, hogy a kormány a kamatmoratóriummal épp hatalmas pofont ad a jegybank által éppenséggel javítani szándékolt lakossági pénzügyi tudatosságnak. Hiszen jelen állás szerint nem azok az ügyfelek járnak jól, akik – amúgy racionális, és pénzügyileg tudatos döntést hozva – fix kamatozású konstrukciót választottak vagy a meglévő változó kamatozású hitelüket fix kamatozásúra váltották. Hanem azok, akik maradtak a változó kamatozású konstrukcióban, hiszen őket a kormány a kamatstoppal megvédi – amúgy irracionális, és a jelenlegi körülmények közt alapesetben jelentős anyagi hátránnyal járó – döntésük következményeitől.

Egyébként a kormány a kamatstopot épp most hosszabbította meg 2023 június végéig. A Bank360 számításai szerint a jelenlegi kamatkörnyezetben az érintett jelzáloghitelesek már 19–20 százalékos kamattal fizethetnék a kölcsönüket. Egy 15 milliós lakáshitelnél ez havi 76 ezer forintos plusz kiadást jelentene. A védelmet élvezők tehát nagyon jól járnak most már 2023. június végéig, akik viszont a kamatstop első félévében inkább fixáltak, most verhetik a fejüket a falba.

A jegybanki jelentés publikálásával egyidőben (és a kamatmoratórium meghosszabbítása után pár nappal) Varga Mihály pénzügyminiszter azt mondta: nemzetgazdasági érdek a pénzügyi tudatosság erősítése, mert hosszabb távon jelentős hatása van a családok jólétére és a vállalkozások teljesítményére. Varga az OTP Fáy András Alapítvány alapításának 30. évfordulója alkalmából tartott megemlékezésen arról beszélt: segítséget kell nyújtani az embereknek ahhoz, hogy olyan pénzügyi ismereteknek legyenek a birtokában, amelyekre a mindennapi élethez, a megtakarítások tervezéséhez, szükség esetén a hitelek felvételéhez szükségük van. A cél az, hogy a lakosság a pénzügyeit a megfelelő ismeretek birtokában, az elérhető előnyöket és a felmerülő kockázatokat körültekintően mérlegelve, és a korszerű eszközöket alkalmazva intézze.