Brutális jogokat kapnak a települések Magyarországon, kirakhatják a megtelt táblát – itt a tervezet

Semjén Zsolt miniszterelnök-helyettes és Navracsics Tibor közigazgatási és területfejlesztési miniszter jegyzi azt az éjjel benyújtott törvényjavaslatot, amely a helyi önazonosság védelméről szól. A javaslat értelmében az önkormányzatok új jogi eszközöket kapnak a túlnépesedés megakadályozása érdekében: elővásárlási jogot köthetnek ki, megtilthatják vagy feltételhez köthetik a lakcímlétesítést, valamint adófizetési kötelezettséget is megállapíthatnak a betelepülőknek. A sokat bírált eredeti tervezethez képest változás, hogy kikerült a szövegből az a rész, amely az ingatlanvásárlás kizárását is lehetővé tette volna az önkormányzatok számára.

Túlnépesedett települések önvédelme

A javaslat szövege szerint a túlzott mértékű lakosságbővülés, vagy a tömeges ingatlanvásárlás több településen a fiatalok kiszorulását és a település jellegének sérülését vagy elvesztését eredményezték.

Az új jogi eszközökkel a közösségek hatékonyabban védhetik meg életformájukat a kívántnál nagyobb mértékű betelepülés és ingatlanvásárlások negatív hatásaival szemben.

A szöveg emlékeztet, hogy az alaptörvény 15. módosítása a helyi közösség önazonossághoz való jogát alapjogi szintre emelve kimondja, hogy a tartózkodási hely szabad megválasztásához való jog gyakorlása nem járhat Magyarország helyi közösségei önazonossághoz való alapvető jogának sérelmével.

A törvényjavaslat az Alaptörvényben meghatározott, a helyi közösség önazonossághoz való jogának tartalmát, érvényesítésének eszközeit, valamint a jogérvényesítés rendjét állapítaná meg. A törvényt az önazonossághoz való jog érvényesítésére a helyi közösség képviseletére jogosult települési vagy fővárosi kerületi önkormányzatra és a betelepülőre kell majd alkalmazni, amennyiben elfogadják.

A törvény tárgyi hatálya a helyi önazonossághoz való jog tartalmát, érvényesítési eszközeit, valamint a jogérvényesítés rendjét állapítja meg. Személyi hatálya a települési önkormányzatokra, valamint a betelepülőkre terjed ki.

A törvény hatálya nem terjedne ki a jogszabály erejénél fogva bekövetkező ingatlanszerzésre, és a bírósági végrehajtási eljárásban, adóvégrehajtási eljárásban, felszámolási eljárásban, vagyonrendezési eljárásban, adósságrendezési eljárásban, hagyatéki eljárásban, és a bírósági, közjegyzői vagy más hatósági határozat alapján történő ingatlanszerzésre.

A szöveg szerint a helyi önazonossághoz való jog alapján

a települési közösség önvédelmet gyakorolhat, amely a közösség társadalmi berendezkedésének, életmódjának, hagyományainak és szokásainak, valamint a település karakterének megőrzését és védelmét szolgálja.

Betelepülés megakadályozása

A település közössége

megakadályozhatja a település lakosságszámának nem kívánt növekedését, valamint felléphet a település nem kívánt társadalmi fejlődési irányával szemben.

Helyi közügyként a települési közösségnek végső soron jogában áll meghatározni azt, hogy a településre kik és milyen feltételekkel települhetnek be. Az elővásárlás mint jogvédelmi eszköz alkalmazásával a más településről betelepülőkkel szemben a helyi lakosok és ingatlantulajdonosok ingatlanszerzése előnyben részesíthető.

A helyi önazonosság védelmére az alábbi eszközöket kapják meg az önkormányzatok:

• elővásárlási jog;
• a lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése;
• adózás (a betelepülés adófizetési kötelezettséghez kötése).

A jogvédelmi eszköz alkalmazása irányulhat ingatlannal kapcsolatos jogügyletre, és a településre történő beköltözésre.

• Dologi jogvédelmi eszköz lehet az elővásárlási jog biztosítása.
• Személyi jogvédelmi eszköz lehet a lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése, és az adóztatás kiterjesztése.

Az elővásárlási jog a következő sorrendben biztosítható:

• a) más jogszabály erejénél fogva elővásárlásra jogosult,
• b) az önkormányzat, vagy az önkormányzat által az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt gazdasági társasága,
• c) az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa,
• d) az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személy részére.

A törvénytervezet az alábbiakat tekinti ingatlannak: termőföld, a törvény hatályba lépését közvetlenül megelőző tíz éven belül telekalakítási tilalommal, építési tilalommal vagy változtatási tilalommal terhelt telekingatlan, valamint az építményi joggal létrejött ingatlan kivételével valamennyi ingatlan.

A törvénytervezet leszögezi, hogy a jogvédelmi eszközt a tulajdoni hányad tulajdonjogának átruházására is alkalmazni kell, kivéve, ha az önkormányzat rendelete kifejezetten eltérően rendelkezik. Az önkormányzat a jogvédelmi eszközzel kapcsolatos tartalmi feltételeket egy naptári évben legfeljebb egy alkalommal változtathatná meg.

A tervezet szerint az önkormányzat a törvény keretei között szabadon dönthet a kívánt lakosságszámáról és a jogvédelmi eszköz igénybevételéről, illetve szabadon dönthet a mentességek bevezetéséről. Az önkormányzat rendeletében a jogvédelmi eszközök közül egyidejűleg többet is alkalmazhat.

Érdekes, akár visszaéléseknek, korrupciónak is táptalajt adó eljárás lesz még az is, amikor az önkormányzat egyfajta "felvételi meghallgatást" tarthat az egyedi döntés meghozatala során a betelepülni vágyónak. A törvényjavaslatban azt írják:

Az önkormányzat a rendeletében előírhatja a betelepüléssel összefüggő egyedi döntést megelőző személyes meghallgatást.

Mentesül a betelepülőre vonatkozó tilalmak, korlátozások és feltételek alól az a természetes személy, aki:

• a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója, továbbá akinek a település a származási helye;
• bizonyítja vagy legalább valószínűsíti, hogy a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt;
• állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként - ideértve az állami vagy önkormányzati többségi tulajdonban álló gazdasági társaságok foglalkoztatottjait is -, e munkavégzése érdekében települ be a településre;
• teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatban kijelenti, hogy a településen kíván munkavégzésre irányuló tevékenységet végezni;
• elemi csapás vagy baleset miatt otthontalanná vált;
• lakáscélú állami támogatással történő ingatlanszerzéssel érintett, ideértve a közeli hozzátartozóját is;
• az egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja;
• a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója;
• a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él.

Az önkormányzat a rendeletével további személyi kört is mentesíthetne, vagy arra kedvezőbb betelepülési feltételeket állapíthatna meg.

A jogvédelmi eljárásban az ügyintézési határidő 30 nap, amely további 30 nappal meghosszabbítható lenne. Az eljárást lezáró döntés a kiadásától számított három évig lehet érvényes. A döntés a kérelmezőt jogosítja, másra nem ruházható át. A jogvédelmi eljárást lezáró végleges döntés ellen közigazgatási pernek van helye.

Ha a

betelepülő ingatlanszerzésére az e törvény szerinti előírások megsértésével kerül sor, az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügylet semmis.

Az önkormányzat a lakcímbejelentéssel összefüggő jogellenes betelepülés esetén kezdeményezheti a betelepülő lakcímbejegyzésének törlését. A jogellenes betelepülés esetén bírság szabható ki.

Mégsem lehet betiltani az ingatlanvásárlást

A korábbi tervezet szerint a betelepülők ingatlanszerzését az önkormányzat kizárhatja, feltéve, hogy a megelőző tíz év során az érintett ingatlanra építési tilalmat nem vezetett be, és az ingatlanszerzés kizárása esetén az ingatlanra vonatkozóan csak a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkezőknek lehet ingatlanszerzést biztosító jogügyletet létrehozni.

Ez a szövegrész végül kikerült a javaslatból, tehát az ingatlanvásárlás nem lesz kizárva, de az elővásárlási jog jelentősen bővülhet, és a lakcímlétesítés is korlátozható lesz.

Az ingatlanszerzés korlátozása miatt korábban számos kritikát fogalmaztak meg a piac szereplői, többek között:

• Akik saját célra vásárolnának nyaralót, vagy költöznének egy korlátozással érintett településre, a szabályozás életbe lépése előtt igyekezhetnének lebonyolítani a tranzakciót, előrehozott keresletet generálva ezzel az adott térségekre. A jövőbeli eladás korlátozása és az elővásárlási jogok bevezetése viszont ezzel szemben inkább elriasztaná a befektetőket, sőt, a jelenlegi tulajdonosok körében eladási rohamot indíthatna el. Az előrehozott kereslet és az eladási roham közül feltehetően ez utóbbi hatás lenne az erősebb, hiszen befektetőként senki nem akar olyan ingatlant venni, amelynek a jövőbeli eladása korlátozottabban valósítható meg, mint az intézkedés által nem érintett településeken lévőké.
• Az ingatlanok adásvételének tiltása jelentős mértékben csökkentené a forgalomképességet, ami hosszabb eladási időkhöz vezetne.
• A kisebb kereslet pedig a lakásárak csökkenésével járhat, ami a helyi lakosság ingatlanvagyonának értékvesztésével párosulna.
• Az elővásárlási jog kiterjesztése, illetve az ingatlanvásárlás feltételekhez kötése megnövelheti a jogi és adminisztratív terheket is, ami szintén a piac likviditása ellen hat.
• Az elővásárlási jog pedig számos jogvitához is vezetne.
• Ezen felül a lakáshitelezésre is negatív hatással lehet a törvény. Csányi Péter, az OTP Bank új vezérigazgatója ezt így fogalmazta meg a Portfolio-nak adott interjújában: "a lakáshitelezésre negatív hatással lehet a helyi önazonosság védelméről szóló tervezett törvény, ami a bankok szempontjából bizonytalanságot hozhat a fedezetek és a kockázatok értékelésébe, beruházási projektek maradhatnak el, és jelentősen nőhet a jelzáloghitelezés időigénye és komplexitása, hiszen az önkormányzatok saját maguk határozhatják meg, hogy milyen egyedi feltételeket alkalmaznak az ingatlanszerzésre. A bankszövetséggel az elmúlt években pont azon dolgoztunk, hogy minél aktívabb legyen a lakáspiac, és egyszerűbb a hitelfelvétel, ez a törvény ez ellen hathat."

Az eddig megjelent tervezethez képest jelentős változást jelent, hogy az ingatlanszerzés kizárása kikerült a jogszabályból, ugyanakkor gyakorlati szempontból erre továbbra is számos eszköz fog a települések rendelkezésére állni. A jogszabálytervezet nemcsak a betelepülő tömegek által leginkább érintett (pl. budapesti agglomerációs vagy Balaton környéki), hanem más településekre is kiterjed, ami azt jelenti, hogy az ország bármely lokációjában okozhat kereslet-kínálati elmozdulásokat, akár zavarokat az ingatlanpiacon az új törvény.

Az elővásárlási jog ingatlantranzakciók esetében eddig is számos helyen létezett (leginkább ott, ahol osztatlan közös tulajdon létezik), azonban a jog lehetőséget fog adni arra, hogy helyi rendelkezésekkel számos új szereplőre kiterjesszék, ezáltal jóval hosszadalmasabbá téve az ingatlanszerzést és ez által a lakáshitelezést is az érintett településeken.

Bár az ingatlanszerzés kizárására nem ad általános jogot a helyi közösségeknek a tervezet, nagyban növelheti a lakáshitelezés kockázatait is az ország számos pontján, ahol az önkormányzatok élnek ezzel az új jogukkal. Könnyen elképzelhető ezért, hogy bizonyos településeket bizonyos bankok ezért ki fognak zárni a hitelezhető települések köréből, így a lakáshitelezésre negatív hatással lehet a törvény.