Feje tetejére állt a budapesti lakáspiac, példátlanul elszálltak az árak

Idén áprilisban gyökeresen átalakult a budapesti lakáspiac: a legnagyobb arányban már az átlagosan 1,6 millió forint feletti négyzetméterárú ingatlanokat vásárolták meg, derül ki a Duna House legfrissebb elemzéséből. A piac ilyetén átrendeződése szinte példátlan: a tavaly még jellemzően középkategóriás ársávok helyét a prémiumszegmens vette át.

Míg 2024 áprilisában Budapesten (különösen a pesti oldalon) a 600-800 ezer forint/m²-es ársáv volt a legjellemzőbb (az eladások 34%-a tartozott ide), addig

2025 áprilisára a legmagasabb kategóriába eső, 1,6 millió forintos vagy azt meghaladó négyzetméterárú lakások kerültek túlsúlyba.

A budai oldalon az adásvételek 41%-a már ebben, a gyakorlatilag plafon nélküli ársávban történt. Ezzel egy időben a pesti oldalon is jelentős változás figyelhető meg: az 1,2 millió forint feletti kategóriákba tavaly még csupán a tranzakciók 13%-a tartozott, idén pedig már 38%.

Mi állhat a háttérben?

A Duna House szakértői szerint a hirtelen változás nem csupán a piaci drágulás szokásos ütemének, hanem több tényező együttes hatásának tudható be.

• Átrendeződő kereslet a biztos érték felé: a bizonytalan gazdasági környezet és az inflációs nyomás hatására a vevők egyre inkább az értékálló, prémiumingatlanokat keresik, különösen a budai oldal kedvelt városrészeiben.
• Megváltozott finanszírozási környezet: az állami támogatási programok magasabb összeghatárú ingatlanok elérését is lehetővé tették, így több család és befektető is beléphetett a korábban még elérhetetlennek tűnő árkategóriákba.
• Új építésű prémiumprojektek tömeges átadása: 2025 tavaszán több nagy értékű budai fejlesztés került a piacra, amelyek jelentősen növelték a magas árkategóriájú eladások számát.
• Lakáscélú migrációs hatások: a fővárosba költözők vagy újra visszatérők (köztük külföldön dolgozó magyarok és egyetemi hallgatók) elsősorban a belváros és a budai oldal iránt érdeklődnek, ahol a kínálat eleve a magasabb árkategóriákban koncentrálódik. Emellett a külföldi vásárlók aránya is növekedett, különösen az ukrán, orosz és közel-keleti befektetők körében, akik elsősorban a prémiumingatlanokra fókuszálnak.

A jelenlegi tendencia mögött akár egy tartós piaci szerkezetváltás is körvonalazódhat, különösen abban az esetben, ha a prémiumkínálat tovább bővül, és a vásárlói hajlandóság a magasabb árak mellett is fennmarad

– hangsúlyozta Szegő Péter, a Duna House PR és elemzési szakértője. „Ugyanakkor a középkategóriás és a megfizethetőbb lakások iránt továbbra is erős kereslet mutatkozik. A kérdés csupán az, hogy ezek milyen arányban jelennek meg ténylegesen a piacon” – tette hozzá.